Vendere casa con il mutuo ancora in corso: come funziona, cosa costa, cosa chiedere alla banca

“Ho ancora il mutuo, posso vendere?” È una delle prime domande che sentiamo al sopralluogo, e la risposta è sì: la maggior parte delle case che vendiamo ha un mutuo in corso. Il mutuo non blocca la vendita. Va solo chiuso nel modo giusto, nel momento giusto, e il momento è il rogito.

Qui c’è come funziona davvero, cosa costa e cosa serve chiedere alla banca prima di mettere la casa in vendita.

1. Il mutuo si estingue al rogito, con i soldi dell’acquirente

Il meccanismo è semplice e lo gestisce il notaio. Il giorno del rogito l’acquirente paga il prezzo. Una parte di quel prezzo, pari al debito residuo del tuo mutuo, va direttamente alla tua banca, di solito con un assegno circolare intestato alla banca stessa. Il resto arriva a te.

La banca riceve il saldo, rilascia la quietanza e il mutuo è chiuso. Tu non devi anticipare niente, non devi “liberare” la casa prima: l’ipoteca si estingue con la vendita, non prima della vendita.

Se anche il compratore prende un mutuo, con la stessa banca o con un’altra, il notaio coordina le due operazioni nello stesso atto: la nuova banca eroga, la vecchia viene saldata, l’ipoteca nuova si iscrive sulla casa ormai libera. Si fa tutti i giorni.

2. Il conteggio estintivo: il primo documento da chiedere

Prima ancora di decidere il prezzo, chiedi alla tua banca il conteggio estintivo: è il documento che dice quanto devi esattamente a una certa data, interessi compresi. Si richiede in filiale o dall’area clienti, arriva in genere entro dieci o quindici giorni ed è gratuito.

Serve a due cose:

• sapere quanto ti resta in tasca dopo la vendita, che è il numero che decide tutto il resto;
• permettere al notaio di preparare l’atto con la cifra giusta. Il conteggio va poi aggiornato alla data effettiva del rogito, perché gli interessi maturano giorno per giorno.

Un errore frequente: fare i conti sull’ultimo estratto conto del mutuo. Il debito residuo lì indicato non include gli interessi del periodo in corso né eventuali spese. Si usa il conteggio, non l’estratto.

3. La penale di estinzione: quasi sempre zero

Per i mutui stipulati da privati per l’acquisto o la ristrutturazione dell’abitazione dopo il 2 febbraio 2007, la legge vieta qualsiasi penale di estinzione anticipata. Chiudi il mutuo e non paghi niente in più del debito residuo.

Per i mutui più vecchi può esistere una penale, ma per accordo tra banche e associazioni dei consumatori è ridotta: in genere intorno allo 0,5 % del capitale residuo, e spesso meno. È scritta nel contratto di mutuo, e compare nel conteggio estintivo.

4. La cancellazione dell’ipoteca: automatica e gratuita

Una volta saldato il mutuo, l’ipoteca iscritta sulla casa va cancellata dai registri immobiliari. Dal 2007 questo passaggio è a carico della banca, gratuito e automatico: la banca comunica l’estinzione alla conservatoria entro trenta giorni e l’ipoteca viene cancellata senza atto notarile e senza spese per te.

Nella pratica, al rogito il notaio fa risultare che il mutuo è estinto con parte del prezzo e che la banca provvederà alla cancellazione. L’acquirente è tutelato, tu non paghi nulla. Se la banca tarda, basta un sollecito: la legge è dalla tua parte.

5. E se il debito residuo è più alto del prezzo?

Succede, soprattutto per chi ha comprato pochi anni fa con un mutuo alto, o per case che valgono meno di quando furono acquistate. In questo caso i soldi dell’acquirente non bastano a chiudere il mutuo e la banca non libera l’ipoteca.

Le strade sono due:

• integrare la differenza con risparmi propri al rogito, se la cifra è gestibile;
• se non lo è, trattare con la banca una chiusura a saldo e stralcio, cioè l’accettazione di una somma inferiore al dovuto a fronte della vendita. È una trattativa vera, che va preparata prima di mettere la casa sul mercato e che richiede una valutazione seria del prezzo realizzabile.

Se sei già in ritardo con le rate, il discorso cambia e i tempi stringono: ne parliamo nella pagina su come vendere una casa pignorata prima dell’asta. Il punto comune è uno: prima si parla con la banca, più margini ci sono.

6. L’accollo: il compratore si prende il tuo mutuo

In teoria l’acquirente può accollarsi il mutuo esistente invece di accenderne uno nuovo: subentra nel contratto, alle stesse condizioni. Serve il consenso della banca, che valuta il nuovo debitore come farebbe per un mutuo nuovo.

Nella pratica succede di rado. Conviene solo quando il tuo mutuo ha un tasso molto più basso di quelli di oggi e un residuo vicino al prezzo di vendita. Se è il tuo caso, è un argomento di vendita in più: si dice nell’annuncio e si prepara con la banca prima.

7. Mutuo cointestato, separazione, garanti

Se il mutuo è intestato a due persone, vendono e firmano entrambe, anche se una delle due non vive più nella casa. In una separazione è spesso proprio la vendita a chiudere il mutuo comune: il ricavato salda la banca e il resto si divide secondo gli accordi.

Se c’è un garante (un genitore, di solito), l’estinzione lo libera automaticamente: non deve firmare nulla al rogito, ma è giusto avvisarlo.

8. I documenti da preparare

Oltre ai documenti che servono per qualsiasi vendita:

• contratto di mutuo (l’atto notarile con cui l’hai acceso), con la nota di iscrizione dell’ipoteca;
• conteggio estintivo aggiornato;
• ultime quietanze di pagamento delle rate;
• se il mutuo è stato surrogato o rinegoziato, anche quegli atti.

Il notaio verifica da sé l’ipoteca con una visura ipotecaria: se ne trova una vecchia non cancellata (un mutuo precedente già estinto), si sistema prima del compromesso.

In che ordine, riassunto

1. Conteggio estintivo dalla banca: sai quanto devi.
2. Valutazione scritta della casa: sai quanto incassi, e quanto ti resta.
3. Se il residuo supera il prezzo, si parla con la banca prima di andare sul mercato.
4. Compromesso con l’indicazione del mutuo da estinguere.
5. Rogito: l’acquirente paga, la banca viene saldata, l’ipoteca si cancella gratis.

Le regole qui sopra sono quelle in vigore quando scriviamo e valgono per i casi comuni. Per il tuo mutuo il contratto e il notaio hanno l’ultima parola. Il primo passo, il conto di quanto ti resta dopo la vendita, lo facciamo noi al sopralluogo, gratis: chiedi la valutazione.