I documenti da preparare prima di mettere in vendita casa

Le trattative non saltano quasi mai per il prezzo. Saltano perché a due settimane dal rogito emerge che la planimetria non corrisponde, che manca una sanatoria o che il box non è accatastato insieme all’appartamento.

Tutto questo si evita preparando i documenti prima di pubblicare l’annuncio. Ecco la lista, divisa per priorità.

I documenti indispensabili

Atto di provenienza

È l’atto con cui sei diventato proprietario: rogito di acquisto, denuncia di successione con accettazione dell’eredità, atto di donazione o sentenza. Se l’hai smarrito, una copia si richiede al notaio che l’ha stipulato o all’Archivio notarile.

Attenzione alle case ricevute in donazione: molte banche sono restie a concedere un mutuo sull’acquisto di un immobile donato, per il rischio di future azioni di riduzione da parte degli eredi legittimari. È un tema da affrontare subito, non in fase di trattativa: esistono soluzioni, ma richiedono tempo.

Visura e planimetria catastale

Si ottengono online dal portale dell’Agenzia delle Entrate o tramite un tecnico. Servono per due verifiche fondamentali:

1. che i dati catastali siano corretti e intestati a chi vende;
2. che la planimetria depositata corrisponda allo stato reale dell’immobile.

La seconda è quella che crea più problemi. Una parete spostata, un bagno ricavato in un ripostiglio o una veranda chiusa sono difformità che vanno sanate prima del rogito, con costi che vanno da poche centinaia a diverse migliaia di euro.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Obbligatorio già per la pubblicazione dell’annuncio: la classe energetica deve essere indicata nell’inserzione. Lo redige un tecnico abilitato, ha validità decennale e va rifatto se nel frattempo sono stati eseguiti interventi che modificano le prestazioni dell’edificio (cappotto, caldaia, infissi).

Titoli edilizi

Licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA o CILA a seconda dell’epoca e del tipo di intervento. Per gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 vale, in molti casi, una dichiarazione sostitutiva, ma la regola non è automatica: va verificata con un tecnico.

Se sono stati fatti lavori negli anni, servono i relativi titoli. Se sono stati fatti senza titolo, serve valutare una sanatoria.

I documenti condominiali

Se vendi un appartamento in condominio servono:

• regolamento condominiale (soprattutto se contrattuale, perché può contenere vincoli sull’uso dell’immobile: divieto di affitti brevi, di attività professionali, di animali);
• ultimo bilancio consuntivo e preventivo;
• dichiarazione dell’amministratore sulle spese pagate e su quelle deliberate ma non ancora eseguite;
• verbali delle ultime assemblee, che raccontano i lavori in arrivo.

Il punto critico sono i lavori straordinari deliberati: la legge stabilisce come si ripartiscono tra venditore e acquirente, ma nella pratica quasi sempre se ne discute in trattativa. Meglio dichiararli subito e tenerne conto nel prezzo.

I documenti personali

Carta d’identità e codice fiscale di tutti i proprietari. In più, a seconda della situazione:

• se sei coniugato, l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, che indica il regime patrimoniale (in comunione dei beni serve il consenso di entrambi);
• se hai ereditato, la denuncia di successione e l’accettazione dell’eredità, che per gli immobili va trascritta;
• se sei separato o divorziato, gli accordi omologati che riguardano la casa;
• se vende una società, visura camerale e poteri di firma.

Se sull’immobile c’è ancora un mutuo

Si vende benissimo anche con un mutuo in corso: serve il conteggio estintivo aggiornato della banca. Di norma il mutuo viene estinto con parte del prezzo il giorno stesso del rogito e l’ipoteca viene cancellata con la procedura semplificata. Il notaio coordina tutto, ma i tempi della banca vanno messi in conto: richiedi il conteggio con almeno tre settimane di anticipo.

Quanto tempo serve

Documento	Dove si ottiene	Tempi tipici
Visura e planimetria catastale	Agenzia delle Entrate / tecnico	1-3 giorni
APE	Tecnico abilitato	3-7 giorni
Atto di provenienza (copia)	Notaio o Archivio notarile	1-2 settimane
Titoli edilizi (accesso agli atti)	Comune	2-8 settimane
Documenti condominiali	Amministratore	1-2 settimane
Conteggio estintivo mutuo	Banca	2-4 settimane

L’accesso agli atti in Comune è la voce che sorprende di più: in alcuni comuni si aspettano due mesi. Se c’è il dubbio di una difformità, è il primo documento da richiedere.

Cosa facciamo noi

Per ogni incarico di vendita raccogliamo e verifichiamo questa documentazione prima di pubblicare l’annuncio, a nostre spese. Non è generosità: è il modo più efficace per evitare che una trattativa chiusa salti a tre giorni dal rogito.

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Questo articolo ha finalità informative e descrive la prassi corrente. Normativa e casistiche cambiano: per il tuo caso specifico fai sempre riferimento al notaio e a un tecnico abilitato.