Quanto costa vendere casa con un'agenzia: cosa si paga, quando e cosa è compreso

“Quanto mi costa?” è la prima domanda che ci fanno, e spesso arriva prima ancora di “quanto vale?”. Giusto così: chi vende vuole sapere quanto gli resta in tasca, non quanto c’è scritto sul cartello. Qui ci sono tutte le voci, nell’ordine in cui le incontri, con una distinzione che quasi nessuno fa: i costi dell’agenzia e i costi che ci sono comunque, anche vendendo da soli.

1. La provvigione: cos’è e quando si paga

La provvigione è il compenso dell’agenzia. In Italia è una percentuale sul prezzo di vendita, più IVA al 22 %, e si concorda per iscritto nell’incarico prima di cominciare: non esiste una tariffa di legge, esiste quello che firmate insieme. Diffida di chi la dice a voce e di chi non la scrive.

Il punto che conta davvero è quando si paga. Per legge il diritto alla provvigione nasce con la conclusione dell’affare, cioè quando venditore e compratore si sono accordati: nella pratica, alla firma del compromesso (o all’accettazione della proposta d’acquisto), non al rogito e non prima. Finché la casa non è venduta, non si paga niente: niente anticipo, niente costo di ingresso, niente “spese di pubblicazione”. Se un’agenzia chiede soldi prima di aver venduto, è un’altra cosa, non un’agenzia.

Un dettaglio che fa la differenza: con Casa Nord la provvigione è l’unico costo. Foto, planimetria, annunci sui portali, visite, trattativa, verifica dei documenti, assistenza fino al rogito stanno dentro. Non ci sono voci aggiunte dopo.

2. Cosa comprende la provvigione, voce per voce

Vale la pena elencarlo, perché è il lavoro che vendendo da soli si fa in proprio o si paga a parte:

• valutazione scritta, a corpo, con i riferimenti delle vendite reali della zona;
• foto professionali, planimetria e descrizione dell’annuncio;
• pubblicazione sui portali a pagamento (Immobiliare.it, Idealista e gli altri): per un privato un annuncio in evidenza costa da solo qualche decina di euro al mese;
• filtro delle telefonate: la metà di chi chiama un privato è un’altra agenzia, un curioso o qualcuno senza mutuo;
• visite nei giorni e negli orari in cui tu lavori;
• trattativa sul prezzo, con qualcuno in mezzo che non è emotivamente coinvolto;
• controllo dei documenti e della conformità catastale e urbanistica, prima che lo faccia il notaio del compratore;
• proposta, compromesso, caparra: la parte dove un errore costa più della provvigione;
• assistenza fino al rogito.

3. I costi che ci sono comunque, con o senza agenzia

Questi li paga chi vende in ogni caso. Sono spesso la vera sorpresa.

• Attestato di prestazione energetica (APE): obbligatorio per pubblicare l’annuncio. Costa fra 100 e 200 euro, dura dieci anni. Se la casa è stata già venduta o affittata negli ultimi anni, potrebbe esserci già.
• Planimetria e visura catastale: pochi euro, ma se la planimetria non corrisponde allo stato reale (una parete spostata, una veranda chiusa) serve un tecnico per la pratica di aggiornamento: da 300 a 800 euro secondo il caso, di più se c’è da sanare qualcosa in Comune.
• Certificato di agibilità e titoli edilizi: se mancano, un tecnico li recupera dagli archivi comunali. Qualche centinaio di euro.
• Spese condominiali: il venditore paga quelle fino al rogito e le rate straordinarie già deliberate prima della vendita, anche se scadono dopo. Serve una dichiarazione dell’amministratore, spesso a pagamento.
• Cancellazione dell’ipoteca, se c’è ancora un mutuo: la banca la estingue al rogito con parte del prezzo; la cancellazione formale oggi è quasi sempre gratuita, ma va chiesta.
• Plusvalenza: se vendi entro cinque anni dall’acquisto una casa che non è stata la tua abitazione principale, sul guadagno si paga un’imposta (26 % con l’imposta sostitutiva dal notaio, o in dichiarazione). Dopo i cinque anni, o sulla prima casa abitata, niente. Sulle case ereditate non si paga mai.

Il notaio invece lo paga chi compra: per il venditore il rogito è gratis, salvo l’eventuale imposta sostitutiva sulla plusvalenza.

4. Quanto costa vendere da soli

Il costo della vendita da privato non è zero: è spostato su tre voci che non compaiono su nessuna fattura.

• Il prezzo. Chi compra sa che non c’è provvigione in mezzo e la sconta subito nella proposta. E senza un confronto con le vendite reali della zona, la casa parte spesso al prezzo sbagliato: troppo alto, e resta mesi sui portali perdendo appeal; troppo basso, e la differenza vale più di qualsiasi provvigione.
• Il tempo. Telefonate, visite, documenti da cercare, tecnici da coordinare, trattativa. Settimane di lavoro, in orario d’ufficio.
• Il rischio. Una proposta scritta male, una caparra gestita a voce, una difformità scoperta al rogito: sono i casi in cui si perde la vendita, o si finisce dall’avvocato.

Non è una regola: c’è chi vende bene da solo, soprattutto a un vicino o a un parente. Ma va messa sul tavolo la cifra giusta: non “risparmio la provvigione”, ma “quanto mi costa non averla”.

5. L’alternativa: vendere con un prezzo garantito

Per chi ha fretta, o non vuole rischiare mesi di attesa, c’è un modo diverso di comprare certezza: l’incarico con due prezzi scritti, quello di vendita e quello garantito. Se in 90 giorni non vendiamo al prezzo di vendita, la casa la compriamo noi al prezzo garantito. Anche qui, niente costi di ingresso: si paga solo se la casa si vende. Come funziona è spiegato nella pagina Vendere casa in 90 giorni.

In due righe

Con un’agenzia seria paghi una cosa sola, la provvigione, scritta nell’incarico, e la paghi solo quando la casa è venduta. Tutto il resto (APE, eventuali pratiche tecniche, spese condominiali, plusvalenza se vendi entro cinque anni) c’è comunque, con o senza di noi.

Le cifre indicate sono quelle correnti nella zona di Cinisello Balsamo quando scriviamo e servono a farsi un’idea: per i costi del tuo caso specifico, chiedi una valutazione gratuita: ti diciamo prima quanto vale la casa e quanto ti resta, così decidi con i numeri davanti.