Proposta, compromesso e rogito: cosa firmi e a cosa ti impegni

Nel passaggio di proprietà di una casa si firma tre volte. Molte persone arrivano alla prima firma pensando che sia «solo una formalità» e scoprono dopo che era il momento più vincolante di tutti. Vediamo cosa succede davvero a ogni passaggio.

1. La proposta d’acquisto

È l’offerta scritta con cui l’acquirente si impegna a comprare a un certo prezzo e a certe condizioni. Si accompagna a un assegno a titolo di caparra, che resta non incassato finché il venditore non accetta.

Due cose da sapere, che spesso sorprendono:

• La proposta vincola solo chi la firma, e lo vincola sul serio: per tutta la durata indicata (di solito 7-15 giorni) l’acquirente non può ritirarla. Il venditore, finché non accetta, è libero.
• Nel momento in cui il venditore accetta e l’accettazione viene comunicata all’acquirente, il contratto è concluso. Non è un “quasi”: da lì nascono obblighi per entrambi. Il compromesso che verrà firmato dopo, nella pratica, formalizza e dettaglia un accordo che giuridicamente esiste già.

Le clausole che devono esserci

• Condizione sospensiva del mutuo: se la banca non delibera il finanziamento entro una data precisa, l’accordo non produce effetti e la caparra va restituita. Senza questa clausola il rischio di perdere la caparra è concreto.
• Conformità catastale e urbanistica: il venditore garantisce che l’immobile è conforme e si impegna a sanare eventuali difformità a proprie spese prima del rogito.
• Assenza di vincoli, ipoteche e pendenze, oppure l’impegno a estinguerle e cancellarle al rogito.
• Data massima del rogito e stato di consegna (libero da persone e cose, con o senza arredi, con l’elenco di ciò che resta).
• Spese condominiali: chi paga i lavori straordinari già deliberati.

2. Il compromesso (contratto preliminare)

È il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare l’atto definitivo. Contiene tutto: dati catastali, prezzo, modalità di pagamento, tempi, garanzie, documenti allegati.

Caparra confirmatoria: cosa succede se qualcuno si tira indietro

La caparra confirmatoria ha una funzione precisa:

• se l’acquirente non adempie senza giustificazione, il venditore può recedere e trattenere la caparra;
• se il venditore non adempie, l’acquirente può recedere e chiedere il doppio della caparra.

In alternativa, la parte non inadempiente può scegliere di agire in giudizio per ottenere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno effettivo. È il motivo per cui l’importo della caparra non è un dettaglio: definisce quanto costa cambiare idea.

Registrare o trascrivere il preliminare

Il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate entro i termini di legge (le imposte versate si scomputano poi da quelle dovute per il definitivo). Può inoltre essere trascritto nei registri immobiliari, con atto notarile: la trascrizione costa di più ma protegge l’acquirente da ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi che dovessero intervenire tra il preliminare e il rogito.

È una tutela che consigliamo soprattutto in due casi: quando tra compromesso e rogito passano molti mesi, e quando si acquista da un’impresa o da un venditore la cui situazione patrimoniale non è chiara. Per l’acquisto di immobili da costruire la normativa prevede inoltre specifiche garanzie obbligatorie a carico del costruttore: se compri sulla carta, verificale con il notaio prima di firmare.

3. Il rogito

È l’atto pubblico davanti al notaio: trasferisce la proprietà, si salda il prezzo e si consegnano le chiavi.

Il notaio — che per legge sceglie l’acquirente, essendo a suo carico il costo — prima dell’atto verifica la titolarità, controlla che non ci siano ipoteche o pregiudizievoli, accerta la provenienza e cura le formalità successive: registrazione, trascrizione e volture catastali.

Cosa succede materialmente quel giorno:

1. Il notaio legge l’atto e verifica l’identità delle parti.
2. Si versa il saldo, di norma con assegni circolari o bonifici tracciati.
3. Se c’è un mutuo del venditore, viene estinto contestualmente e si avvia la cancellazione dell’ipoteca.
4. Se l’acquirente accende un mutuo, si firma anche l’atto di finanziamento, di solito subito prima.
5. Si consegnano le chiavi.

Per legge le parti dichiarano nell’atto le modalità di pagamento e se c’è stata l’intermediazione di un’agenzia, con i relativi importi. Le dichiarazioni mendaci hanno conseguenze serie: è una delle ragioni per cui prezzi “in nero” o fuori atto non sono mai una buona idea, né per chi vende né per chi compra.

Le ultime verifiche, il giorno prima

• Sopralluogo finale all’immobile: deve essere nello stato pattuito e svuotato di quanto non compreso.
• Letture dei contatori e conteggio delle spese condominiali alla data di consegna.
• Assegni circolari già pronti, intestati correttamente.

In sintesi

Firma	Quando vincola	Cosa rischi
Proposta	Subito, per chi la firma; per entrambi dall’accettazione	Perdita della caparra se ti tiri indietro senza clausole di tutela
Compromesso	Obbliga entrambe le parti a stipulare il rogito	Caparra trattenuta o dovuta in doppio, oppure causa per l’esecuzione
Rogito	Trasferisce la proprietà	—

Il punto da ricordare è uno solo: il momento più delicato non è dal notaio, è la proposta. È lì che si fissano prezzo, condizioni e tutele, ed è lì che serve leggere ogni riga.

Nelle nostre trattative la proposta viene sempre spiegata riga per riga prima della firma, a entrambe le parti. Se qualcosa non è chiaro, chiedilo: una firma che non hai capito è il modo più rapido per trovarti in una situazione che non volevi.

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Articolo informativo, aggiornato alla prassi corrente. Non sostituisce la consulenza del notaio, che è la figura competente a verificare il tuo caso specifico.