Affittare casa: contratti, cedolare secca e come scegliere l'inquilino

Affittare un immobile è più semplice che venderlo, ma gli errori si pagano più a lungo: un contratto sbagliato o un inquilino scelto male ti accompagnano per anni.

I due contratti principali

Canone libero (4+4)

Durata quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro. Il canone lo stabiliscono liberamente le parti. È la formula più diffusa quando la domanda è alta e non ci sono vincoli particolari.

Canone concordato (3+2)

Durata tre anni più due di rinnovo. Il canone non è libero: deve rientrare nei parametri degli accordi territoriali firmati tra le associazioni di categoria del tuo comune, e richiede di norma un’attestazione di conformità rilasciata da un’organizzazione firmataria.

In cambio del canone più basso ci sono vantaggi fiscali significativi, tra cui — nei comuni che le prevedono — aliquote ridotte di cedolare secca e riduzioni IMU. Il conto va fatto caso per caso: in molte città il canone concordato con agevolazioni rende netto quanto o più di un canone libero tassato in modo ordinario.

Le altre formule

Contratti transitori (da 1 a 18 mesi, servono motivazioni documentate), per studenti universitari, e le locazioni brevi sotto i 30 giorni, che seguono regole proprie e, nei comuni turistici, obblighi specifici di comunicazione e identificativi. Se pensi agli affitti brevi, verifica prima il regolamento condominiale e le regole del tuo comune: su questo fronte la normativa locale è cambiata parecchio negli ultimi anni.

La cedolare secca in due righe

È un regime opzionale: il canone non si somma al reddito complessivo e si paga un’imposta sostitutiva a aliquota fissa, con aliquota ordinaria per il canone libero e ridotta per il concordato nei comuni previsti. Sostituisce anche imposta di registro e di bollo sul contratto.

Il rovescio della medaglia: rinunci all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione. Su un contratto lungo in una fase di inflazione alta, è una rinuncia che va messa nel conto.

Le aliquote e le condizioni della cedolare (comprese le regole per chi affitta più immobili in locazione breve) sono cambiate più volte. Prima di scegliere il regime, fai due conti con il tuo commercialista sulla base delle regole in vigore nell’anno in cui firmi.

Scegliere l’inquilino: le verifiche che contano

È la parte che fa la differenza tra un affitto tranquillo e tre anni di problemi. Quello che chiediamo sempre:

• Documento d’identità e codice fiscale.
• Prova del reddito: ultime buste paga e contratto di lavoro, oppure dichiarazione dei redditi per gli autonomi. Il riferimento prudenziale è un canone non superiore a un terzo del reddito netto.
• Referenze del precedente locatore, quando è possibile averle.
• Garanzie: deposito cauzionale (per legge fino a tre mensilità), eventuale fideiussione bancaria per i canoni più alti o per chi non ha reddito dimostrabile.

Esistono anche polizze assicurative contro la morosità: costano una percentuale del canone annuo e hanno requisiti di accesso stringenti sull’inquilino, ma per un proprietario che non può permettersi mesi di canoni non incassati possono avere senso.

Prima di consegnare le chiavi

1. Contratto registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio.
2. APE allegato al contratto.
3. Verbale di consegna con lo stato dei locali, le letture dei contatori e — molto consigliato — un set di fotografie datate di ogni stanza. È il documento che ti salva quando si discute del deposito cauzionale alla riconsegna.
4. Inventario degli arredi, se l’immobile è ammobiliato.
5. Ripartizione delle spese condominiali chiara nel contratto: la tabella di riferimento tra oneri a carico del proprietario e dell’inquilino esiste ed è consolidata, allegala.

Quanto rende davvero

Il rendimento lordo (canone annuo diviso valore dell’immobile) è un numero incompleto. Per il rendimento netto sottrai: IMU quando dovuta, imposta sul canone, spese condominiali a carico del proprietario, manutenzione straordinaria, assicurazione, eventuale gestione e — la voce che tutti dimenticano — i mesi di sfitto tra un inquilino e l’altro.

Un paio di mesi di vuoto ogni due-tre anni sono la normalità, e incidono sul rendimento più di quanto si pensi.

Come lavoriamo

Gestiamo la locazione dall’annuncio alla consegna: selezione e verifica degli inquilini, scelta della formula contrattuale più conveniente, registrazione del contratto e verbale di consegna fotografico.

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Contenuto informativo. Regimi fiscali e regole locali sulle locazioni cambiano: verifica sempre la tua situazione con un commercialista.