Comprare la prima casa: costi, agevolazioni e tempi reali

Chi compra la prima casa arriva quasi sempre con la stessa idea in testa: «la banca mi finanzia l’80%, quindi mi serve il 20%». È il punto di partenza giusto, ma incompleto: accanto all’anticipo ci sono costi che, messi insieme, pesano parecchio.

Vediamo la situazione reale, con i numeri.

1. Quanto ti serve avere da parte

Oltre alla differenza tra prezzo e mutuo, metti in conto:

• Imposte sull’acquisto. Se compri da un privato con i requisiti prima casa, l’imposta di registro agevolata è del 2% calcolata — quando chiedi il meccanismo del prezzo-valore — non sul prezzo pagato ma sul valore catastale, che di norma è molto più basso. Ipotecaria e catastale sono in misura fissa. Se compri da un’impresa costruttrice con vendita soggetta a IVA, l’IVA agevolata prima casa è al 4% sul prezzo, e le altre imposte sono fisse.
• Notaio. L’onorario varia in base al valore e alla complessità; a questo si aggiungono le imposte che il notaio versa per tuo conto. Chiedi due o tre preventivi scritti: la differenza tra studi esiste ed è legittima.
• Provvigione dell’agenzia, concordata e indicata per iscritto prima dell’incarico, dovuta a trattativa conclusa.
• Costi del mutuo: perizia dell’immobile, istruttoria, imposta sostitutiva (per la prima casa applicata in misura ridotta), eventuale polizza incendio e scoppio, obbligatoria per legge.
• Il dopo: trasloco, allacci, arredo. È la voce che tutti dimenticano e che nella pratica non è mai piccola.

Una regola pratica che usiamo con i clienti: oltre all’anticipo, tieni da parte una somma pari a circa il 10-12% del prezzo per imposte, notaio, mutuo e provvigione. Se avanza qualcosa, meglio così.

2. I requisiti per l’agevolazione prima casa

Le agevolazioni non dipendono dal fatto che sia la prima casa che compri in vita tua, ma da alcuni requisiti precisi. In sintesi:

• l’immobile non deve essere di categoria catastale di lusso (A/1, A/8, A/9);
• deve trovarsi nel comune in cui hai o trasferisci la residenza entro 18 mesi dal rogito (o dove lavori);
• non devi essere titolare nello stesso comune di un altro immobile a uso abitativo;
• non devi essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Su quest’ultimo punto la normativa consente, a certe condizioni e con tempi definiti, di comprare la nuova prima casa e rivendere la precedente entro un termine stabilito. È una regola che nel tempo è stata modificata più volte: verifica con il notaio i termini esatti in vigore al momento del tuo rogito, perché l’eventuale decadenza comporta il recupero delle imposte più sanzioni e interessi.

3. Come funziona davvero il mutuo

Le banche finanziano di norma fino all’80% del minore tra prezzo e valore di perizia. Attenzione: se la perizia stima l’immobile meno del prezzo pattuito, l’importo finanziabile scende e la differenza la copri tu.

Gli altri due parametri che contano:

• Rata sostenibile: la rata non dovrebbe superare circa un terzo del reddito netto familiare. È il criterio che, nella pratica, determina l’esito della richiesta più di ogni altro.
• Stabilità del reddito: contratto a tempo indeterminato o, per gli autonomi, due-tre annualità di dichiarazioni coerenti.

Esistono inoltre strumenti pubblici di garanzia dedicati a chi ha determinati requisiti (ad esempio giovani under 36 o nuclei con specifiche caratteristiche), che permettono in alcuni casi di superare la soglia dell’80%. Sono misure rifinanziate periodicamente e con condizioni che cambiano: chiedi al mediatore creditizio cosa è attivo nel momento in cui compri.

Fai la delibera prima di cercare casa

Il consiglio più utile di tutto l’articolo: chiedi alla banca una delibera reddituale (una valutazione preliminare basata sul tuo reddito, senza immobile individuato) prima di iniziare a visitare case. Sapere esattamente quanto puoi spendere ti evita di innamorarti di un immobile fuori portata e ti rende un acquirente credibile in trattativa, il che vale concretamente in fase di sconto.

4. I tempi reali, passo per passo

Fase	Cosa succede	Tempo tipico
Proposta d’acquisto	Offerta scritta con caparra, vincolante per te fino alla scadenza	1 giorno
Accettazione	Il venditore firma: il contratto è concluso	1-15 giorni
Istruttoria del mutuo	Documenti, perizia, delibera	30-45 giorni
Compromesso (preliminare)	Si fissano obblighi, tempi e caparra confirmatoria	2-4 settimane dall’accettazione
Rogito	Firma dal notaio, saldo e consegna chiavi	60-120 giorni dalla proposta

Tre-quattro mesi dalla proposta alle chiavi sono la norma quando c’è un mutuo. Si può fare più in fretta solo se paghi senza finanziamento e i documenti sono in ordine.

5. Cinque errori che vediamo spesso

1. Firmare una proposta senza la clausola sul mutuo. Se il finanziamento non viene deliberato e la proposta non prevede nulla, rischi di perdere la caparra. Pretendi sempre che la condizione sia scritta, con un termine chiaro.
2. Non verificare la conformità catastale. Prima di versare la caparra, chiedi visura e planimetria e confrontale con quello che vedi.
3. Sottovalutare le spese condominiali e i lavori deliberati. Chiedi l’ultimo bilancio e i verbali delle assemblee.
4. Visitare la casa una volta sola, di giorno e col sole. Torna a orari diversi: rumore, parcheggio e luce cambiano tutto.
5. Contare su un risparmio che serve interamente per l’anticipo. Arrivare al rogito senza riserve è la condizione peggiore in cui iniziare a vivere in una casa nuova.

Se vuoi una mano

Accompagniamo chi compra dalla ricerca al rogito: verifichiamo i documenti dell’immobile prima della proposta, ti mettiamo in contatto con mediatori creditizi indipendenti e siamo presenti dal notaio.

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Contenuto informativo e non esaustivo: aliquote, requisiti e misure agevolative cambiano nel tempo. Prima di firmare, fai verificare la tua posizione specifica al notaio e a un consulente fiscale.